Le 8 migliori città per investire in Airbnb nel 2026

L'Italia resta uno dei mercati più attraenti d'Europa per gli affitti brevi su piattaforme come Airbnb, grazie al turismo costante, alla bellezza culturale e alla domanda internazionale. Nel 2026, però, le normative si sono irrigidite in molte grandi città (registrazione obbligatoria, CIN nazionale, limiti nelle zone storiche, divieto di cassette chiave su suolo pubblico in vari centri), rendendo essenziale scegliere location con buon equilibrio tra occupazione alta, tariffe giornaliere (ADR) elevate, rendimento (yield) interessante e concorrenza gestibile.

Ecco la classifica aggiornata delle Top 8 città per investire in affitti brevi in Italia (dati medi 2025-2026 da fonti come Airbtics, AirROI, Roomspilot e analisi di mercato):

1. Roma La capitale guida quasi tutte le classifiche: oltre 28.000 annunci attivi, occupazione media intorno al 77%, ADR ≈ €145-150, ricavo annuo medio stimato €35.000-42.000. Domanda tutto l'anno (turismo storico + business + eventi). Zone top: Centro Storico, Trastevere, Prati. Svantaggi: concorrenza altissima e normative strict (registrazione SUAR, limiti in alcune zone).
2. Milano Seconda per volume e stabilità: ~17.000 annunci, occupazione ~73%, ADR ≈ €130-140, ricavo annuo ≈ €35.000-38.000. Forte mix turismo business + moda + design week + studenti/lavoratori in trasferta → ottima destagionalizzazione. Zone migliori: Navigli, Brera, Centro, Porta Nuova. Attenzione: regole rigide (SCIA obbligatoria) e divieto cassette chiave dal 2026.
3. Firenze Perla del Rinascimento: ~11.000 annunci, occupazione ~73%, ADR alto ≈ €150-170 (centro storico fino a €240), ricavo annuo ≈ €40.000+. Turismo artistico costante + eventi. Zone ideali: Centro Storico, Oltrarno. Normative strict nelle aree UNESCO, ma rendimento tra i più alti d'Italia.
4. Venezia Iconica e premium: occupazione stagionale ma picchi altissimi (fino a 75-80% in alta stagione), ADR elevato ≈ €200-270 (San Marco), ricavi molto interessanti per immobili di pregio. Domanda internazionale fortissima, ma alta stagionalità e regole sempre più restrittive (limiti notti, zone protette, divieto key-box). Ideale per chi punta su lusso e location uniche.
5. Napoli Mercato in forte crescita: oltre 15.000 annunci, occupazione media ~50-60%, ADR in aumento grazie al boom turistico (Pompei, Costiera, cibo). Prezzi immobiliari più accessibili rispetto al Nord → ottimo rapporto qualità/prezzo per investitori. Zone top: Centro storico, Chiaia, Vomero, Posillipo. Opportunità emergente con minor saturazione rispetto alle prime tre.
6. Bologna Città universitaria e food valley: occupazione solida (turismo enogastronomico + business + studenti), concorrenza inferiore alle big, prezzi immobiliari ragionevoli. Buona destagionalizzazione e rendimento interessante per chi cerca mercati “mid-size” meno saturi. Zona preferita: Centro storico e aree universitarie.
7. Verona Romantica e affidabile: Arena, Romeo & Giulietta, lago di Garda vicino → ottima occupazione estiva + eventi tutto l'anno. Regolamentazioni locali gestibili, rendimento competitivo e minor competizione rispetto a Venezia o Firenze. Ideale per chi vuole bilanciare rischio e ritorno.
8. Torino Mercato emergente solido: turismo culturale (musei, cibo), eventi (Salone del Libro, etc.), business e prezzi immobiliari ancora accessibili. Occupazione in crescita, concorrenza moderata, buona stabilità invernale grazie alle Alpi vicine. Zone interessanti: Centro, Quadrilatero Romano, Crocetta.

Considerazioni finali per investire nel 2026

• Normative: Quasi tutte le grandi città richiedono CIN nazionale, registrazione comunale, raccolta imposta di soggiorno e (in alcuni casi) limiti sulle notti o zone vietate. Controlla sempre le regole locali aggiornate.
• Rendimento reale: Sottrai costi operativi (pulizie, gestione, tasse ~21-26% cedolare secca o IRPEF), manutenzione e commissioni piattaforme (3-5%).
• Strategia: Le “big four” (Roma, Milano, Firenze, Venezia) offrono i numeri più alti ma saturazione e concorrenza estrema. Città come Napoli, Bologna o Torino regalano spesso miglior rapporto rischio/rendimento per investitori medi.

Se stai valutando un investimento concreto, analizza i dati aggiornati per il quartiere specifico (es. su Airbtics o Inside Airbnb) e consulta un esperto locale per le autorizzazioni.